Le guide pour investir en SCPI

Les SCPI constituent une excellente manière d'augmenter votre capital, préparer votre retraite et bénéficier d'une fiscalité avantageuse. Sur le marché, il existe une multitude d'offres d'investissement en société civile de placement immobilier. Prendre la bonne décision peut donc se révéler une tâche difficile. Découvrez ici tout ce qu'il faut savoir afin de faire un investissement judicieux en SCPI.

Le fonctionnement d'une SCPI

Sociétés civiles de placement immobilier, les SCPI sont des entreprises qui permettent à des particuliers d'investir dans le logement locatif. Ces derniers investissent dans la société en acquérant des parts de la société à travers l'investissement dans différents immeubles. Il peut s'agir de bureaux, de locaux commerciaux ou à usage d'habitation. Comme pour tout placement, vous devez vous renseigner avant d'investir en SCPI afin de garantir un investissement judicieux.

Le fonctionnement des SCPI repose sur un principe simple. Vous apportez votre argent dans la société sous forme de parts de société ou pierre papier. L'entreprise de placement immobilier utilise ces fonds pour acquérir un parc immobilier locatif en France comme à l'étranger. Le résultat de la SCPI est ensuite distribué aux investisseurs trimestriellement sous forme de revenus. Ce résultat représente en réalité les loyers perçus desquels sont déduits les frais de gestion, d'entretien et les taxes.

En investissant dans une SCPI, vous devenez actionnaire de l'entreprise et donc propriétaire des parts des biens immobiliers. Le fonctionnement de ces sociétés est régulé et encadré par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Les différents types de SCPI

En fonction des objectifs d'investissement particuliers, nous pouvons distinguer 3 grands types de SCPI :

• les SCPI de rendement,
• les SCPI fiscales,
• les SCPI de capitalisation.

La première catégorie de société de placement immobilier vous assure des revenus locatifs réguliers et très importants. Les SCPI fiscales permettent par contre d'obtenir des facilités de défiscalisation comme le Pinel, le Malraux, le déficit foncier, etc. Quant aux SCPI de capitalisation, leur objectif est de réinvestir les loyers afin d'accroître la valeur des parts de l'entreprise.

En ce qui concerne la nature du parc immobilier, il existe également différents types de société de placement. Nous en avons répertorié 4 segments. Commençons par les SCPI de bureaux qui investissent dans l'immobilier d'entreprise. Celles de commerce préfèrent acquérir des locaux à usage purement commercial. Vous y trouvez les boutiques, centres commerciaux, etc. Il y a également les SCPI thématiques qui s'intéressent à des secteurs spécifiques : cliniques, hôtellerie, résidences universitaires, etc. Nous avons enfin les SCPI diversifiées qui n'ont pas de segment spécifique et investissent dans tout type de bien immobilier.

Comment investir dans une société civile de placement immobilier ?

Différentes possibilités s'offrent à vous quand il s'agit d'investir dans une SCPI.

Investissement en SCPI à crédit et au comptant

Vous pouvez acheter vos parts à crédit. Cela consiste à souscrire un prêt pour financer l'acquisition des parts de la société. Vous bénéficiez d'un différentiel entre le taux de rendement de la SCPI et un coût de crédit plus bas. Cette manière d'investir en placement immobilier offre l'avantage que ce sont les revenus fonciers qui remboursent le crédit. Cette acquisition de parts de SCPI convient aux personnes ne disposant pas de capital, mais souhaitent constituer un patrimoine immobilier.

Vous pouvez aussi acheter des parts au comptant avec un montant minimum de 5 000 euros. L'avantage de cette option, c'est que vous percevez vos revenus immédiatement tous les trimestres. Ils sont cependant soumis aux prélèvements sociaux qui s'élèvent à 17,2 % des revenus. En raison de cet inconvénient, nous recommandons plutôt les investissements en SCPI via assurance-vie.

Investissement en SCPI via assurance-vie puis en démembrement

L'investissement en SCPI via un contrat d'assurance-vie vous permet de profiter de la fiscalité abordable de l'assurance-vie. Les fonds distribués ici ne sont en effet pas considérés comme des revenus fonciers. Ils rentrent par contre dans l'assiette fiscale de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie, les SCPI sont en outre considérées comme des unités de compte. Il n'y a pas de délai de jouissance comme pour l'achat des parts en direct. Avant de choisir cette option d'investissement SCPI, assurez-vous néanmoins que la tranche marginale d'imposition est élevée.

Nous avons enfin l'investissement SCPI en démembrement qui permet d'éviter toute fiscalité sur les revenus, même l'assiette IFI.

SCPI : comment faire votre choix ?

Pour choisir votre investissement SCPI, il est important de considérer certains paramètres. Cela vous garantit un choix judicieux, adapté à vos besoins et pouvant satisfaire vos attentes.

Capitalisation, rendement et liquidités

Tenez compte de la capitalisation de la société d'investissement. En réalité, plus la taille de la SCPI est importante, plus le risque s'amenuise. Dans ce sens, nous vous conseillons les SCPI qui ont au moins 300 millions d'euros de capitalisation.

Étudiez ensuite le rendement de la société. C'est en effet un élément déterminant dans le choix d'un placement, notamment immobilier. Le rendement moyen recommandé est de 5 % en sachant qu'il peut évoluer à la hausse comme à la baisse chaque année. Les liquidités ou cash détenu par la SCPI sont gages de sécurité et de soupape pour l'investisseur. Cette disponibilité financière, encore appelée report à nouveau, est la preuve de la solidité financière de l'entreprise de placement. Cela permet à la SCPI d'anticiper les travaux d'entretien du parc immobilier, les départs de locataire et les versements de loyer.

Composition d'actif, taux d'occupation et revente

Le patrimoine immobilier qui constitue l'actif de la SCPI est aussi un important critère de sélection. Véritable moteur du rendement de l'investissement, la nature des biens immobiliers du parc détermine leur rentabilité. Certains actifs sont en effet moins rentables que d'autres. Tout dépend également de la zone géographique de l'actif. C'est pourquoi nous recommandons aux investisseurs en SCPI d'investir dans plusieurs sociétés de placement immobilier.

Le taux d'occupation constitue un facteur déterminant dans le choix des SCPI. Il s'agit en réalité du pourcentage du parc immobilier occupé. Vous devez privilégier les SCPI dont le taux d'occupation est d'au moins 90 %. Celles qui disposent d'un pourcentage d'occupation compris entre 95 et 100 % sont par ailleurs les meilleures. Leur parc immobilier est quasiment intégralement loué.

La revente est enfin le dernier paramètre à prendre en compte dans le choix d'une société de placement immobilier. Il s'agit de vous assurer qu'au moment de revendre vos parts de la SCPI, les prix seront à votre avantage. Nous conseillons aux investisseurs les SCPI les plus importantes, qui ont des volumes de transactions conséquents. C'est une garantie d'accélération de la revente.